168体育其中关于房地产的表述，提出了加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长，就2023年的《政府工作报告》关于房地产的表述和其中透露的信号展开详细讨论。

　　节目开头，主持人淼钧表示在两会上，很多涉及民生和经济的内容都被提及了，而会上相关说法、工作部署往往也是对未来一段时间的定调，潜移默化影响着每一个人买房、工作和投资等等的决定。

　　在今次会上，住房和城乡建设部的负责人继续释放积极信号，他表示：“年初说对房地产市场企稳回升‘很有信心’，现在要回答‘充满信心’。”

　　第一，房地产供需两端都发生了积极变化，住房项目复工率大大提高，售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善。

　　第二，今年1-2月，全国商品房一手和二手房销售结束了13个月的负增长，市场主体信心正在恢复。

　　那么除了相关负责人提及的内容，这次大会还有哪些内容，值得购房者去注意？有什么内容是和前几年大会不同的呢？

　　对此，村长表示其实每一年的大会，都是普通市民获悉行业变化的最好机会，所以他非常建议大家这段时间，多看新闻，吸收点新的信息。

　　一，首次将“风险防控”列为房地产工作的重中之重，同时提到“压实各方责任”。

　　国家一方面会继续帮助出险房企自救，降低房企融资难度以及成本，但另一方面也会对出险房企依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责。

　　简而言之，房地产行业可能会迎来新一轮出清，烂尾和停工项目也会加速重启施工。

　　对于这点，其实网上会有部分声音猜测，国家是不是放松对炒房投机行为的打压，考虑进一步去松绑限购限售？但就村长个人看法，经过多年实践，“房住不炒”已经成为房地产调控的根本，成为社会共识，而不再需要在报告中刻意强调。

　　虽然之前一轮的松绑很猛，但仔细一看，可以发现各地购房政策都是大力支持首套、二套住房，对应的就是刚需、改善型购房群体，原则上不支持三套及以上购房的需求，“房住不炒”的主基调并没有发生改变。

　　主持人淼钧则表示最重要的一点，今年报告强调，要支持刚性和改善性住房需求。

　　而其实国家层面的这一句支持，胜过千言万语，而且有了这个态度、这个定调，相信金融或者政策层面也会有更多的支持。

　　基于此，村长坦言，虽然开年以来各项楼市数据都比较好看，但是这次复苏来之不易，市场信心依然比较脆弱，特别是刚需群体，所以楼市仍需要政策为其保驾护航。

　　除此之外，虽然很多人觉得广州路上车和人都多了，地铁客流已经回到疫情前的水平，餐饮、商场人气都很火爆，但实际上，很多地方的经济依然是乍暖还寒，全球贸易也在持续下滑，香港的单月出口甚至创下70年来的新低。

　　短时间内，国内经济难出现持续的“报复性反弹”，所以作为国民经济的支柱产业的房地产，在这个时候就显得极其重要，更是2023年稳住经济的关键。

　　村长表示，相信在大会结束后，国家对楼市应该会有新的部署，相关措施也会更加给力。

　　紧接着，主持人淼钧则表示这一轮的楼市复苏才刚刚开始，他相信，这次的春天会持续比较长的时间。但是，留意到最近有些二手业主，已经等不及了。

　　很多媒体都报道，随着二手楼市回暖，多地有不少小区业主发起号召，建议所有邻居将自己房屋的挂牌价逐步提高，甚至有业主制定了 “三年涨价行动计划”，提议建立“委员会”，审核每个业主的二手房成交价格。

　　这个现象相当有意思，小区业主私下商议，一起将二手房价格拉高，抱团涨价卖房。

　　对于这种行为，村长表示这个现象，其实不是个例，因为在两年前，广州就已经出现过。而当时有两个小区的案例，令他印象特别深刻。

　　一个是黄埔科学城板块的时代春树里。当时有一个业主卖了一套房，这套房线万/㎡，而中介和业主为了避税，约定一次性支付并做低网签价格，网签价格2.8万/㎡。但是这个价格，却让同小区的业主非常有意见，认为会影响小区二手房价格，带坏降价节奏。

　　另一个小区中航城，也有相似情况。有一位业主以远远低于小区均价的价格卖房，而其他不满的业主就联合起来，以堵门、阻扰中介带客的方式向降价业主讨要说法。

　　另外，据他所知，市场热度高的时候，广州不少贵价小区，也有业主通过业主群等渠道联合涨价，最典型的就是珠江新城、老黄埔的部分小区。

　　村长表示短期内可能有效，但从长远来看，一切违反市场规律的行为，最终只会带来反效果。

　　业主强行涨价，就相当于拔苗助长，你将它涨价10%甚至更高，挂卖10万/㎡都没问题，但都要有人愿意买单才可以。当卖家的涨价程度，超过买家接受范围，买家就会选择其他小区。

　　实话实说，交易讲的是你情我愿，从不存在非你不可，业主乱涨价反而会造成有价无市。

　　就像在2021年的时候，广州集体抬价事件就引起住建局注意，追查严打。而在2019年，深圳住建局也对部分小区业主捂盘涨价、建微信群联合抬价进行整治，包括约谈发布相关言论的人员，暂停办理小区二手房网签手续等等。

　　前阵子，香港工会联合会在两会前瞻发布会上公布了17条建议，其中一条“允许港府购买内地大湾区闲置商品房作为香港公屋”发布立即登上热搜。

　　有人认为，这个很可能是香港特区政府带头在内地买房的重要信号，而且也是有机会实现的。

　　在这之前，澳门已经开过先河，在珠海横琴建立政策性住房项目“澳门新街坊”。而这个项目是在2020年12月开工建设，预计今年年中就建成了。

　　曾经节目中就都提及过，通关以后，香港澳门市民来内地买房的机会大大增加，深圳、中山、惠州、珠海这几个城市的楼市也会迎来利好，吸纳更多港澳客户。

　　村长表示如果来内地买房做公屋，土地价格和建设成本，是首先要考虑的因素。因为公屋本身是提供给了低收入家庭的，供应数量多，项目占地面积大，相信政府在选择地址时会更倾向房价较低、宅地充裕的城市。

　　另外，考虑到居住家庭平时过关、通勤的路线，交通方不方便也是很重要的一点。

　　所以综合来看，村长表示中山、珠海是比较有机会的。而且香港特区政府来内地买房，实际上是一个双赢局面，香港方面可以加快市民轮候公屋的时间，降低公屋成本；对内地来讲，也可以吸引港人来置业、生活，对当地经济也有一定的帮助。

　　紧接着，主持人淼钧表示中山楼市最近表现地非常火爆，在刚刚结束的2月，中山住宅成交约3000套，录得近7年单月成交最高数据。而据闻当中就有不少香港和深圳客户的贡献。

　　村长则表示其实在全面通关前，就已经有香港客在中山扫货，其实就有大客一口气扫10套房，超级夸张。

　　在全面通关后，港人回内地置业的热情也有明显提升，目前某些渠道公司已经组起了“港澳看房团”，在大湾区一日游兼看楼。

　　至于深圳客来中山买买买，主要都是因为深中通道的利好，预计今年年底完成施工，明年6月正式通车。中山-深圳两地通勤时间的缩短，会令不少深圳客从惠州转投中山马鞍岛。目前，马鞍岛市场的客户，大概有4成都是来自深圳。

　　最近有消息指，琶洲港澳客运口岸计划今年4月开通，届时从琶洲到香港国际机场，只需要2小时，而且旅客可以直接在琶洲办理取票和值机业务。

　　众所周知，琶洲本身就有不少大厂，产业、环境、配套都是比较好的，楼市就更加不用提，本身就是广州的豪宅区。

　　这些可能性叠加，再加上随着港澳客运口岸开通，有没有可能吸引一批香港客户来置业呢？

　　村长表示港澳客运口岸开通，对琶洲房价当然是有积极作用的。但这个利好，更多是落在琶洲会展经济上，而不是直接作用于楼市。

　　因为香港机场最大的优势，是拥有众多国际航线，部分航线是广州和深圳机场都没有的，所以琶洲连通香港机场，可以吸引更多国外客商进入大湾区，为广交会展馆带来更多商机以及客户，刺激琶洲商圈消费和旅游业。而商业氛围提升，周边租金水平的提高，自然也会反哺楼市，间接拉高周边房价。

　　如果单纯说吸引香港客户买房，直接刺激房价，短期来看，广州南站会比琶洲更有机会，而且据村长了解，目前已经有香港客户想了解南站这边的新盘。

　　主持人淼钧表示广州南站和香港的联系，主要都是交通层面的，因为有广深港高铁，从广州南站到香港西九龙高铁站，只需四五十分钟。

　　但是广州南站这个板块，都发展了很多年，包括广深港高铁早在2018年就通车了，但那里一直都没有什么太大的变化，很多人包括广州人自己对南站的印象，都是停留在高铁站的层面，很少提到会在附近买房。

　　村长坦言虽然广州南站每年发送客流过亿，但发展不起来的问题不在于位置和交通，而是商业——缺少大型高端商业中心，没有好玩的地方，没有消遣的节目，譬如像拥有长隆，动物园，海珠湿地公园等娱乐设施， 留不住人，没办法激活过亿客流的消费需求。所以大家除了要搭高铁，基本不会去南站。

　　因为广州南站来了非常善于开发、运营商业和TOD的新鸿基，将在南站核心区打造成一个超级TOD城市综合体 ——广州南站ICC，涵盖写字楼、商场、酒店、住宅、公寓及公共交通设施等丰富业态。其中，商业部分对标香港西九龙的ICC、IFC，体量将会超过“天汇广场igc+天环”，住宅部分看齐珠江新城的峻銮。

　　豪宅和商业配套、国际化的生活方式都来齐了，相当于直接补上广州南站的短板，让广州南站有机会成为广州生活消费、休闲社交的地标，而不再是最基础的交通枢纽。

　　而新鸿基一直都是香港最擅长做豪宅、做地标的开发商，本身就有一定的号召力，所以随着香港通关、广州南站ICC项目建设，也自然为市场引流，带来一批香港客户，继而拉高整个板块房价。