168体育新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

　　我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

　　观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

　　2022年，城市更新方面，广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目，包括天河区冼村城中村改造、白云区陈田村城中村改造、汤村旧村改造、里仁洞村旧村庄更新改造等多个旧改项目。

　　2023年，老旧小区改造仍是改善民生的重点工作，广州将继续推动100个以上改造项目。

　　土地方面，2022年广州成功出让涉宅用地48宗，面积总计432公顷，同比下降30%，成交总价1221.4亿元，同比下降39%；工业用地150宗，面积总计652公顷，同比上升8.7%，成交总价79亿元，同比下降11.5%；商业用地39宗，面积总计138公顷，同比下降8.8%，成交总价286亿元，同比下降39%。

　　全年新建商品住宅网签方面，2022年约7.2万套，同比下降37.56%；网签面积768.66万平方米，同比下降37.91%。全年网签已经低于2019年水平，环比降幅超4成。与2021年相比，成交量较高的区域仍然以增城区和黄埔区为主，番禺区排在第三位。

　　据观点指数监测，黄埔、增城两区自2022年11月以来就推出多项促销手段提高住房成交，另外还有总部企业在南沙的员工可以办人才卡购房等刺激购房措施。

　　鉴于以上观察，预期2023年中心城区一二手房成交相对活跃，外郊城区回暖复苏进展较慢，还需要更多优惠举措刺激。

　　2021年楼市政策的影响，叠加疫情反复冲击以及外部不确定性因素，2022年整体房市萧条。

　　需求端方面，广州推出差别化落户政策、二手房带押过户、限购条件松动等政策。

　　2020年，广州市人社局发布的《广州市差别化入户市外迁入管理办法（征求意见稿）》中提出，具有全日制大专学历，年龄在28周岁以内，在广州缴纳一年以上社保的，可以申请在白云、花都、黄埔、南沙、番禺、从化、增城这七个区域落户。

　　2022年6月6日，广州将在花都区、从化区、增城区建立城乡有序流动的人口迁徙制度。率先进一步优化落户条件，降低城镇落户门槛。

　　进度提上日程，2023年1月，广州市人民政府发布的《广州市劳动力要素市场化配置改革行动方案》，其中提到广州要加大人口迁入户制度改革创新，出台实施差别化入户政策。

　　观点指数认为，这七个非市中心区域将会吸引更多年轻人才，随着人才流入，刚需住房需求也会相应增加。

　　由于行业重创，民营房企急需获得融资支持。据人民银行广州分行称，广州、东莞、珠海、佛山、惠州、汕头等地已有23家商业银行为超60家房地产企业提供了授信，其中民营房企超70%，授信总额超过7621亿元。民营房企暂时可以缓解流动性紧张的局面，但是只有促销售促回款才能提升自身的造血能力。

　　城市更新方面，2022年广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目，包括天河区冼村城中村改造、白云区陈田村城中村改造、汤村旧村改造、里仁洞村旧村庄更新改造等多个旧改项目。

　　城市更新不仅要改，还要改好。2022年9月15日《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引（2022年修订稿）明确编制要求、报批程序，以及产业配置、设施配建、历史文化保护等管控要求，高质量推进城市更新工作。

　　旧改表决指引调整。2022年11月16日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，对旧村改造意愿、项目实施方案、村集体建设用地转国有建设用地及补偿安置方式等事项表决提出了更高的要求。

　　旧改住宅建面摆首位。2022年广州最引人瞩目的旧改项目番禺里仁洞村实施方案获得批复。2019年，越秀地产确定为里仁洞村旧改合作企业。根据实施方案，里仁洞村改造范围用地约162公顷，项目规划建设总量约392万平方米，其中复建住宅约155万平方米，融资住宅约111万平方米。

　　据广州住建委相关人士披露，2023年老旧小区改造仍是改善民生的重点工作，继续推动100个以上老区改造项目，推进北京路，上下九等活化项目，打造文化传承标杆。

　　总体来看，广州旧改主要以民生工程为主，在改造过程中保护传统历史文化并举。

　　2022年，广州市通过公开市场成功出让246宗建设用地，出让面积共计1252.07公顷，同比下降9.33%，环比降幅扩大3个百分点。成交总价为1599.41亿元，同比下降36.93%，接近2018年（1475.79亿元）的水平。

　　从地块用途来看，2022年广州成功出让涉宅用地48宗，用地面积总计432公顷，同比下降30%，成交总价1221.4亿元，同比下降39%；工业用地150宗，面积总计652公顷，同比上升8.7%，成交总价79亿元，同比下降11.5%；商业用地39宗，面积总计138公顷，同比下降8.8%，成交总价286亿元，同比下降39%。

　　工业用地方面，花都区、黄埔区、增城区和南沙区为主要供应地区。从竞得企业背景来看，这四个区的产业方向各有不同。花都区主要是交通运输、物流、化妆品、汽车零部件制造等产业企业拿地。黄埔区引入的产业主要是新能源、生物科技、药物研发与制造、半导体材料研发与制造、芯片产业等，出让地块多位于中新知识城，产业引入几乎与2021年无异。

　　增城区和南沙区，则在引入的产业类别上没有太大区别，其中包括有新材料科技、半导体制造、汽车零部件生产、食品科技、生物技术等多个领域。

　　商业用地方面，主要由花都区、黄埔区、白云区供应。其中，花都全年仅供应1宗商业用地（也是全年商业用地面积最大的一块地），占地面积达32.59万平方米，该地块用于建设广州空港经济区中央商务区二期商业商务设施，并由广州市城投发展控股有限公司、上海中冶成工置业有限公司、广州空港建设运营集团有限公司三家公司联合竞得。

　　从涉宅地块出让来看，广州全年挂牌56宗涉宅地，成功出让48宗，40宗为底价成交。成交建筑面积约819.5万平方米，成交金额1221.4亿元。根据2022年发布的建设用地供应计划，住宅用地计划供应751公顷，实际成交为432公顷，完成率为57.5%（与2021完成率97.5%相比，完成率降幅下滑4成）。

　　土拍规则方面，第一批次降低了此前流拍再次挂牌地块的起拍价；第三批次有限地价+竞自持+摇号出让规则的地块仅1宗；而第四批次全面取消竞自持环节。观点指数认为，2022年广州集中供地规则调整存在让利房企的倾向。

　　溢价率方面，全年平均溢价率1.34%，同比下降3个百分点。整体供应相对平均，第四批次供应为全年最少，即便追加一批供应也难以调动房企拿地的积极性。土地出让不理想，四个批次流拍率分别为5.6%、21.43%、16.67%和16.67%。

　　观点指数认为，出现流拍原因，其一为企业拿地意愿下降，交易减少；其二某些地块与周围地块相比缺乏性价比，例如第四批次天河区梅花广铝地块，因配套安置房致使楼面地价过高而流拍。

　　从区域出让地块宗数来看，白云区8宗、从化区1宗、番禺区3宗、海珠区7宗、花都区6宗、黄埔区4宗、荔湾区5宗、南沙区7宗、天河区4宗、增城区3宗、越秀区0宗。

　　据观点指数监测，相比于2021年，2022年中心城区土地供应有所增加，而外围城区增城成交建面同比下滑250万平方米左右。其中，成交总建筑面积最多的三区为南沙区、荔湾区和白云区，三区占比49.32%。

　　拿地企业方面，全年共有30家企业成功拿地，其中42宗为单独拿地，6宗为联合拿地，国央企占绝对拿地比重。部分企业参与了多个批次的集中供地，分别有保利发展、越秀地产、广州地铁、广州高新区投资集团和广州南沙城投等。

　　其中有两家房企拿地比较踊跃：越秀全年拿下6宗地，1宗联合拿地，拿地金额为150.32亿元，合计建筑面积71.66万平方米。有2宗地为溢价成交，天河区燕塘地块三(AT020883地块)溢价率高达15%；保利发展拿下5宗地，总金额158.19亿元，合计建筑面积54.54万平方米。有3宗溢价成交，其中海珠区广州大道南788号一期AH031525地块溢价高达11.56%。

　　2022年，广州全年新建商品住宅网签约7.2万套，同比下降37.56%；网签面积768.66万平方米，同比下降37.91%。全年网签已经低于2019年水平，环比降幅超4成。与2021年相比，成交量较高的区域仍然以增城区和黄埔区为主，番禺区排在第三位。

　　据阳光家缘数据显示，2022年广州全年新建商品住宅新批准预售8.5万套，同比减少30%；批准预售面积937.34万平方米，同比减少25%，套数和面积环比降幅超两成以上。

　　库存方面，2022年广州市新建商品住宅可售套数超过11.57万套，同比增加11.25%；可售面积1269.28万平方米，同比增加13.83%。

　　据观点指数测算，截至2022年12月末新建住宅去化周期为19.2个月，同比增长4个月。主要原因是需求端萎缩，居民观望情绪增加，从而导致销售骤降。另外，在去化受阻的情况下，增加批售数量亦会继续拉长整体去化周期。

　　阳光家缘数据显示，2022年广州全年存量住宅网签6.69万套，同比下降41.52%；网签面积637.06万平方米，同比下降40.6%。

　　分区域看，海珠区、番禺区、天河区二手房交易活跃，花都区、越秀区、白云区、增城区则属于第二梯队，而新房成交量相对较高的黄埔区和南沙区二手房交易相比较为冷清，两区下跌同比超过50%。

　　据观点指数监测，黄埔、增城两区自2022年11月以来就推出多项促销手段提高住房成交，另外还有总部企业在南沙的员工可以办人才卡购房等刺激购房措施。鉴于以上观察，预期2023年中心城区一二手房成交相对活跃，外郊城区回暖复苏进展较慢，还需要更多优惠举措刺激。

　　据中原数据显示，广州楼市售出套数前三位的越秀和樾府、万科城市之光、星汇城，套数分别为1968、1586、1461。其中，均价接近50000元/平方米的项目占50%左右。

　　越秀和樾府是越秀地产的高端产品系列，位于番禺大道与汉溪大道交汇处西侧，该项目于2021年11月25日首推，2022年内取证数为7。在2022年9月23日首推建面约200-270平方米的大平层产品，19点左右即清空，均价约6.3-7.2万/平方米。

　　万科城市之光位于黄埔东路733号距离地铁50米的五号线大沙东站C出口，这是为数不多开盘单日去化超80%的项目。

　　虽然网签成交量是五年内低位，但是一手住宅成交均价却升到了近五年最高位。主要还是结构性分化造成的，在房价相对稳定的情况，一些优质项目会拉高整体均价。

　　2022年广州楼市卖出了3000多套千万级别的豪宅，此前2021年-2022年豪宅连续两年成交增长千套，5年间涨幅超300%。区位优越、配套设施完备、大户型等特点豪宅吸引高收入人群，主要还是豪宅保值能力强，并且是具有一定抗通胀的资产。

　　观点指数认为，相比其他一线城市，广州的优势在于房价偏低，改善型住房选择空间大，尤其是在豪宅层面。