168体育8月4日晚间恒大趁着夜深人静之时，忽然公告退地而退的就是广州恒大足球场的那块地。退地的理由也很简单，恒大的流动性问题，对该地块开发和建设的进度造成了负面影响。也就是说，相较于恒大能否继续承建足球场广州官方更担心的是会被恒大继续拖累。2020年4月16日，当时意气风发的许家印拿着68.13亿买下了广州番禺的一块体育社区产业用地，这块地总面积近100万平，折合楼面价每平方米¥7,233。

　　拿地之后，许家印更是放出豪言，要建造世界最大的顶级专业足球场。虽然口号喊得很响，但恒大走的还是自己的老套路，靠足球场的概念卖房靠卖房子赚的钱再来建足球场，并且还把项目抵押给了中信信托，把融到的钱又投到了别的项目。不过，当年依旧还是很轰动的配套商品房项目恒大冠军之光一开盘就喊到了2万一平。

　　预售就卖出了4000多套。但没过多久，恒大危机开始爆发债务，别说足球场，甚至连配套卖出的那4000多套商品房都面临着交付问题。早在去年就有消息称，广州城投是恒大足球场的接盘候选人之一，但双方一直没谈拢。

　　在投资成本上有着近20亿的差距。恒大估算，球场后续只需要投资约60亿就能完工。而广州城投资额预计后续需要80至90亿。今年4月中旬，广州城投同意通过退地的方式化解项目风险，而中信信托债权人超过3分之2，也同意了上述方案。当年恒大摘下这块地是花了68.13亿。

　　去掉原本的定金13.63亿，已经预售商品房对应的20.23亿，加上广州规划局愿意继续使用已经建成的工程，又给恒大补了20.92亿的工程成本。最终完成退地后，广州市规划局将退还恒大55.2亿元的出让金退款。2年多的时间打了水漂，又有昂贵的定金拖后腿，即便靠卖房赚了不少资金，这一来一回恒大还是亏了约12.55亿元。

　　并且退的这55:002亿并不能直接到恒大手中，而是要打到政府指定的专项监管账户上。与此同时，恒大还需要将相关账户的所有6.16亿，款项等转到监管账户中。而上述专项账户的所有资金将被用来保交付解决。恒大和该地块直接相关的债务问题，包括但不限于中信信托的担保债务未付工程建设费，用已预售商品房的相关各项开支，以及项目员工拖欠的资金。

　　所以，对于恒大来说，钱是退了，但仿佛又没退。当然，这已经不是恒大第一次退地了。其实从恒大爆料以来，这样的消息就没有断过。根据不完全统计，自恒大出事以来，其退出的土地就有六十多宗，但大部分都是被动退地的。比如，2011年12月，海口市规划局对恒大八宗土地进行依法收回。

　　今年2月，郑州航空港作废了恒大汽车五家子公司名下的十四宗土地不动产权证书。今年3月11日，开封市规划局宣布收回恒大七宗未开发的闲置土地大约500亩。今年6月16日，沧州市规划局发布三宗闲置土地认定书，无偿收回恒大文旅城的项目地块。至于收回的原因无非就是两条，要么是欠缴土地出让金，要么是超过约定的动工。

　　开发日期满2年未动工开发建设。有人可能会问那这些土地会退款吗？2021年11月，恒大汽车就曾在港交所发布公告拟退还未动工用地，合计266.33万平方米，涉及七个项目总金额才12.84亿。这些退地款主要用于工程建设和支付农民工工资支付剩余地块土地款。而部分退地款也被政府没收。

　　也就是说，退地款可能会有，但并不会太多，也不会回到恒大手上毕竟根据国内的土地管理办法，如果连续2年未使用的政府可以无偿收回土地使用权。也就是说，如果土地2年未动工而被政府收回，那可是没有钱退的。与之对比，广州市退地退钱的做法已经算是够仁慈的了。

　　遥想2年前，恒大拿地的当天，恒大的推土机开进了广州番禺的那片土地。开工仪式上，站在台上的还是如日中天的许家印。按照当时的宣言，这座超级足球场会在2022年竣工，未来承办世界杯也是议程中的事。但2022年的今日许家印亏本12.55亿退掉了足球场的地块。

　　以前专注卖房卖理财的恒大，如今的重心也变成了汽车销售。可是，卖车能否解决恒大的燃眉之急依旧是未知数。或许估值90亿港币的香港总部才是恒大最大的期盼，而买楼与年相比，购入价恒大还倒贴了$35亿港币。但那又能怎样呢？如今，恒大在谈判桌上已经没有讨价还价的余地了。

　　我们再看另一则新闻。8月5日，贝克研究院发布了2022年，中国主要城市住房空置率调查报告报告研究了二十八个城市的三万个小区统计了这些城市的住房空置率水平。数据显示，二十八个大中城市平均住房空置率为10%，相对处于较高区间。其中，南昌廊坊佛山重庆武汉这几个城市住房空置率位居前五，空置率均在5%以上明显超过了警戒线。

　　而深圳北京上海空置率最低均在7%以下。对于空置住房的定义，其实国内外并无统一标准。而在此次调研方法上，贝克研究院选取的是平台连接的资深经纪人对其业务范围内的小区摸底调研，将三个月以上无人居住的住房定义为空置房，并对不同小区的空置户数。

　　小区总户数分别加总，最终算出这些城市的住房空置率。总体来看，一线%，二线%，二三线%。其中仅有九个城市的空置率处于合理区间之内。大部分城市则处于10%至15%之间，有六个城市高于15%。这其中，老龄化程度越高的城市空置率就会越高。

　　比如南通老龄化人口占比为23%空置率为15%，重庆老龄化人口占比17%空置率为17%，两个城市老龄化及空置率有着较高的相关性。而在深圳厦门广州六十五岁以上人口占比以及空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，所以空置率仅5.3%。其实道理很简单，老龄化率的高低跟城市人口吸引力密切相关，人口增量越多的城市越年轻因为流动人口以年轻人为主，人口增长快的城市住房矛盾相对尖锐，空置率自然偏低，还有就是房价越贵，空置成本越高，空置率则越低，比如南昌、廊坊、重庆等城市，其房价整体偏低，空置率就会偏高。

　　而深圳房价最贵，所以空置率最低。不过需要注意的是，虽然这份报告很有价值，但取样有一定的局限性，导致最终统计出来所有城市平均空置率才10%，而显著低于其他机构的估算。这主要是因为贝克尔的统计只限于二十八个城市导致采样不足，而且只限于交付的现房，其他在售的现房及期房都没有统计。

　　此外，采样的楼盘也比较集中于中心城区。其实对于住房空置率目前国内早就有了充分的评估手段。比如此前国内的电力部门就按照每年用电为超过二十度来定义空置。如果觉得用电数据并不够，还可以结合用水用气是否开通网络等数据一起来做评估准确度，一定会非常高。

　　也就是说，以目前的技术手段和大数据能力，政府部门已经可以较为准确地评估出各个城市的空置房比例，但是地方根本没有兴趣做这样的研究了，即便有数据也不会公布的，因为这些数据只会让人们更不愿意买房子。让住房和土地市场更加低迷，让地方财政压力更大。

　　不过，公布基础数据和重要数据已成为调控的一个手段。一旦没有权威合理的样本参考，那么各地的空置真实情况，究竟怎样谁也不知道。而购房者能做的只能是尽量避开上述报告中空置率较高的城市。在实力允许下向少数城市集中，尤其是一线和二线城市